TBS, komunalne, spółdzielcze – porównanie metraży 2023
Wśród mieszkań oddanych do użytkowania w 2023 r. najmniejszy przeciętny metraż miały lokale komunalne — 43,8 m². W budownictwie społecznym czynszowym, obejmującym m.in. inwestycje TBS i SIM, średnia wyniosła 49,5 m², a w budownictwie spółdzielczym 54,5 m². To porównanie nowych mieszkań z jednego roku, a nie wszystkich lokali komunalnych, TBS-owskich i spółdzielczych istniejących w Polsce.
Metraż mieszkań oddanych w 2023 r.: trzy formy budownictwa
Dane o mieszkaniach oddanych do użytkowania pozwalają porównać lokale powstałe w tym samym okresie. GUS podaje dla każdej formy budownictwa liczbę mieszkań oraz ich łączną powierzchnię użytkową. Na tej podstawie określa przeciętną powierzchnię jednego lokalu:
- Budownictwo komunalne: 1 232 mieszkania o łącznej powierzchni 53 930 m²; średnio 43,8 m² na lokal.
- Budownictwo społeczne czynszowe: 1 985 mieszkań o łącznej powierzchni 98 199 m²; średnio 49,5 m² na lokal.
- Budownictwo spółdzielcze: 975 mieszkań o łącznej powierzchni 53 089 m²; średnio 54,5 m² na lokal.
Różnica między przeciętnym nowym mieszkaniem spółdzielczym a komunalnym wyniosła 10,7 m². Lokal w budownictwie społecznym czynszowym był średnio o 5,7 m² większy od komunalnego i o 5,0 m² mniejszy od spółdzielczego. W tej grupie oddano też najwięcej mieszkań społecznych czynszowych: 1 985, wobec 1 232 komunalnych i 975 spółdzielczych. Liczba wybudowanych lokali i ich przeciętna wielkość opisują jednak różne rzeczy — wyższa średnia nie oznacza, że dana forma dostarczyła więcej mieszkań.
Dlaczego przy TBS pojawia się kategoria „społeczne czynszowe”?
W potocznym języku mówi się o mieszkaniach TBS, lecz w przytoczonym zestawieniu GUS posługuje się kategorią budownictwa społecznego czynszowego. Obejmuje ona segment, z którym związane są m.in. towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) i społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM). Dlatego 49,5 m² to średnia dla całej wskazanej kategorii, nie osobno wyliczony metraż mieszkań wyłącznie TBS.
Podobnego rozróżnienia wymaga określenie „spółdzielcze”. Liczba 54,5 m² odnosi się do mieszkań zakwalifikowanych jako oddane w spółdzielczej formie budownictwa w 2023 r. Nie jest średnią powierzchnią każdego lokalu znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Z kolei 43,8 m² opisuje nowe mieszkania komunalne, a nie całe zasoby gmin.
To ważne zwłaszcza wtedy, gdy porównujesz statystykę z ogłoszeniem lub zasadami naboru. Średnia dla mieszkań ukończonych w danym roku nie mówi, jak duży lokal można wynająć w konkretnej gminie, TBS czy SIM. W zasobach tych podmiotów są również mieszkania oddane do użytku wcześniej, których przytoczone zestawienie nie uwzględnia.
Jak odczytywać różnice w metrażu?
Wyniki pokazują wyraźną kolejność średnich, ale nie opisują rozkładu wielkości mieszkań. Ze średniej 43,8 m² dla budownictwa komunalnego nie wynika, że każdy nowy lokal komunalny był mniejszy od mieszkania społecznego czynszowego. W każdej z tych form mogły powstawać mieszkania o różnej powierzchni; podane dane nie pozwalają ustalić metrażu pojedynczego lokalu ani liczby mieszkań w poszczególnych przedziałach wielkości.
Porównanie dotyczy powierzchni użytkowej. Przy zestawianiu go z ofertą warto sprawdzić, jak opisano powierzchnię konkretnego mieszkania. Samo oznaczenie „metraż” bywa niewystarczające, jeśli ogłoszenie osobno wymienia na przykład balkon lub inne przestrzenie związane z lokalem. Znaczenie ma także układ: dwa mieszkania o podobnej powierzchni mogą mieć inną liczbę pokoi i różnić się sposobem wykorzystania dostępnego miejsca.
Ogólnopolska średnia nie pokazuje ponadto sytuacji w poszczególnych miejscowościach. Nabór do mieszkania komunalnego czy społecznego czynszowego odbywa się według zasad właściwych dla konkretnej oferty. Statystyczne 43,8 lub 49,5 m² nie jest ani limitem powierzchni, ani metrażem gwarantowanym przyszłemu najemcy.
Nowe mieszkania a cały zasób: skąd bierze się różnica w średnich?
W 2023 r. oddano do użytkowania w Polsce łącznie 221 282 mieszkania. Ich przeciętna powierzchnia wyniosła 89,9 m², czyli znacznie więcej niż w każdej z trzech porównywanych form budownictwa. Nie oznacza to jednak, że typowy nowy lokal w budynku wielorodzinnym był aż tak duży. Średnia dla wszystkich mieszkań oddanych w kraju obejmuje również budynki jednorodzinne.
Różnicę widać po rozdzieleniu tych grup: przeciętne mieszkanie w budynku wielorodzinnym miało 51,9 m², a w jednorodzinnym 130,4 m². Na tym tle średnia nowych lokali społecznych czynszowych — 49,5 m² — była zbliżona do wyniku dla budynków wielorodzinnych ogółem. Średnia mieszkań komunalnych była od niego niższa o 8,1 m², a spółdzielczych wyższa o 2,6 m². To nadal porównanie statystyczne, nie informacja o układzie czy standardzie mieszkań.
Jeszcze inną miarą jest przeciętna wielkość całego zasobu mieszkaniowego. Na koniec 2023 r. w Polsce było ponad 15,7 mln mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 1 190,7 mln m². Średnia wynosiła około 75,5 m² na mieszkanie. Obejmuje ona lokale powstałe w różnych latach i we wszystkich formach budownictwa, więc nie należy jej przedstawiać jako średniej dla mieszkań komunalnych, TBS lub spółdzielczych.
Na wynik ogólnokrajowy wpływa też lokalizacja. W miastach przeciętne mieszkanie w zasobach miało około 64,9 m², a na wsi około 97,8 m². To kolejny powód, by średnich z całej Polski nie traktować jak opisu oferty w jednym mieście.
Co sprawdzić, gdy porównujesz konkretne mieszkania?
Jeśli wybierasz lokal, zacznij od powierzchni użytkowej podanej w ofercie, ale nie kończ na tej liczbie. Sprawdź liczbę pokoi, ich układ oraz to, czy porównywane metraże są określone w ten sam sposób. Mieszkanie o średniej powierzchni dla danej formy budownictwa nie musi odpowiadać twoim potrzebom równie dobrze jak nieco mniejszy lub większy lokal o innym rozkładzie.
W przypadku naboru zapoznaj się z zasadami dotyczącymi konkretnego mieszkania i konkretnej miejscowości. Dane GUS pomagają zrozumieć, jakiej wielkości lokale oddawano przeciętnie w Polsce w 2023 r.; o dostępnej powierzchni i warunkach ubiegania się o lokal informuje już właściwa oferta lub regulamin naboru.